Forme juridique préférée des Français pour se constituer un patrimoine immobilier et le transmettre à leurs héritiers, la SCI présente bien des avantages.
Les conditions pour créer une SCI
La SCI est une société à objet civil, qui permet d’acquérir et de gérer à plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers. Pour la constituer, il faut au minimum deux associés, qu’ils soient personnes physiques ou morales. Il faudra lui apporter un capital social fixe ou variable, dont le montant est fixé librement par les fondateurs. Les apports peuvent être effectués en numéraire, en nature ou en industrie. Vous devrez ensuite rédiger les statuts de la SCI pour déterminer son organisation et son fonctionnement et envisager notamment une clause d’agrément, pour conserver un droit de regard sur les nouveaux entrants au capital. Attention à ne pas vous tromper sur la rédaction de l’objet, qui ne doit pas comporter d’éléments de commercialité, sous peine de requalification en société de fait et de soumission à l’impôt sur les sociétés.
Quelles formes peut prendre la SCI ?
Il existe 5 types de SCI différentes :
- La SCI classique : elle sert à acquérir un bien immobilier à plusieurs puis à le gérer
- La Société Civile de Placement Immobilier, qui permet de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.
- La SCI familiale : les associés doivent faire partie de la même famille (jusqu’au 4ème degré) et l’entreprise est fondée en vue d’optimiser la transmission des immeubles aux héritiers.
- La SCI d’attribution : elle a pour but d’acquérir ou de construire un immeuble à plusieurs, qui sera ensuite divisé entre les associés.
- La SCI de construction-vente : comme son nom l’indique, elle sert à construire des immeubles pour les revendre.
Les avantages de la Société Civile Immobilière
Le premier avantage de la SCI est la souplesse dans la rédaction des statuts. Vous pouvez ainsi facilement envisager de faire évoluer le nombre d’associés ou de faire varier le capital social en fonction des besoins en financement de l’entreprise. En outre, celui-ci n’a pas de montant minimum et peut donc être de 1 €.
La SCI vous permet de mettre vos biens immobiliers à l’abri des créanciers car c’est elle qui en devient la propriétaire. Si vous avez une activité professionnelle à risque, la SCI apparaît comme un choix judicieux.
Les biens détenus par le biais de la SCI ne sont pas en indivision entre les associés. Chacun d’eux en possèdent une fraction via ses parts sociales, qu’il peut gager ou céder.
Enfin, la SCI est un instrument de transmission patrimonial idéal. En effet, les parents peuvent apporter leur patrimoine immobilier à l’entreprise puis par la suite donner les parts sociales à leurs enfants, en bénéficiant d’un abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans.
Quel est le régime fiscal de la SCI ?
Grâce à son objet civil, les bénéfices de la SCI ne sont pas imposés à l’IS mais à l’IR directement sur la feuille d’impôt des associés : c’est une fiscalité transparente. Lorsque la SCI cède un bien immobilier, l’associé est taxé au titre des plus-values et bénéficie d’un abattement pour durée de détention. Vous avez également la possibilité de créer une SCI opaque soumise à l’IS et vous aurez par la suite cinq ans pour revenir à l’IR. Passé ce délai, la soumission à l’IS sera irréversible.
Pour être sûr de ne rien oublier dans la constitution de votre SCI, faites appel à 01legal.fr.
Créer une société